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东方愚的博客

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张华,笔名东方愚,财经评论员,上海证券报、商界评论等媒体专栏作者/特约评论员。现居广州,南方日报上市公司版编辑记者。 Msn:qdzhanghua@hotmail.com zhanghuacn@vip.163.com http://www.MrZhang.com

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发挥房地产协会的制衡作用  

2005-10-23 15:26:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国务院办公厅日前转发建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》,并发出通知:自2005年6月1日起,国家将调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管。对个人购房后转手交易,尤其是个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度。(5月12日,第一财经日报)

 

< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />发挥房地产协会的制衡作用 - 东方愚 - 东方愚的博客

 

继央行房贷新政、国务院“八条铁规”稳定房价措施公布之后,我国官方再出调控新政,而且是七部委联手下“猛药”,足见有关方面对于平抑房价和打击投机行为的决心。与以往不一样的是,建设部官员称此次新政将倾向于供需双方调节。笔者认为,政府部门大刀阔斧进行房价调控的同时,应积极发挥房地产协会在供需调节方面的制衡作用。

 

所谓制衡,即“制约”与“平衡”,这并不是绝对意义上的对抗性关系,而在于体现一种有形与无形的“契约精神”。作为独立社团法人的房地产协会,在日前新一轮平抑房价宏观调控措施中应发挥积极的制衡作用。具体表现在:在服从政府部门管理的前提下,制衡政府部门的不当干预行为;通过房地产企业团体的配合性实现国家干预或政府管理的适度性,切实解决中低收入人群购房“越来越难”的现状;实现自律管理,防止单个房地产企业的恶意投机等。

 

房价的不断攀升让百姓们苦不堪言,然而政府部门每一次房价新政措施一出台,一些房地产企业又会怨声载道,甚至有房地产企业老总发出“国家不让我们赚钱了”的感慨(4月8日,国际金融报)。这是新政背景下双方利益的博弈使然。这个时候,房地产协会理应“挺身而出”,防止强势的一方“掠夺”弱势者的利益。然而,我国的房地产协会此时此刻抑或“缺位”了,抑或“一边倒”,甚至与房地产企业“同呼吸,共获利” ,其制衡作用已经消逝。

 

可见,房地产协会发挥制衡功能的前提是实现自律。然而,由于诸多方面的原因,我国房地产协会离自律却渐行渐远。首先,由于其产生于体制内,其与政府部门千丝万缕的“裙带”关系使其难以“第三者”的身份出现;其次,房地产企业老总任要职使得协会的民主意识淡薄,而成为房产企业代言工具。再次,行业缺乏统一的“契约”精神及对企业失信惩治措施的不力导致协会的制衡功能名存实亡。

 

从协会的国际经验来看,美国的房地产协会的自治与制衡功能或许能给我们以很大的启发。美国房地产业协会是全球最大的行业协会,由在美国从事房地产的各专业分会共同组建,没有政府干预,不受政府领导,根据市场情况协调发展,众多下属协会涉及房地产业的方方面面,协会活动频繁,关注民生利益,影响和促进国家行业的法制建设、信誉体系建设、信息化系统建设等等。

 

我国有一句古训叫“勿以善小而不为”,即使目前来看我国的房地产协会真正的制衡作用微乎其微,但是,从长远的资源配置和房地产市场的供求来看,其制衡功能不容忽视。笔者认为,应以中央政府新一轮房市调控新政为契机,推进我国房地产协会的改革。这至少需要以下几方面的努力:第一,改变房地产协会中官、商兼职的现状,增强其民主意识。第二,吸收高素质、具有战略眼光的专业人才,从预警及服务机制方面入手配合政府的调控措施。第三,加强对行业内失信和投机企业的制裁立法,协调、引导整个行业企业朝着“契约文化”的良性的方向而非“暴利文化”的方向发展。(东方愚5月13日于青岛浮山公寓,发表于5月17日《三联生活周刊》)。

 

 

作者注:请在下面页面投《财富悲情》一票,http://publish.sina.com.cn/show.php?p_id=6&t_id=559&s_id=0 多谢支持!

 

 

 

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